DOSSIER : Acheter à plusieurs – 4 scénarios

DOSSIER : Acheter à plusieurs - 4 scénarios

Si, par le passé, l’achat immobilier était généralement le fait d’un « ménage », il est de plus en plus l’affaire de personnes seules, mais aussi de plusieurs personnes en dehors de tout lien marital : ce sont des cohabitants légaux, des frères et sœurs, des cousins, des copains, des collègues…

Mais comment donc acheter à plusieurs tout en se protégeant mutuellement, soi et ses héritiers, et en protégeant le bien ?

Premier scénario : le couple marié

Le premier cas de figure, et sans doute le plus simple, est celui d’un couple marié. Selon que les deux époux se sont accordés sur un contrat de mariage sous le régime de la communauté ou de la séparation des biens, leur investissement sera soit supporté à parts égales, soit en fonction de leur apport financier respectif (en termes de fonds propres, de contribution au remboursement de l’emprunt, de participation aux frais de travaux et d’entretien, etc.). En cas de divorce, la même logique s’applique : la valeur du bien communément possédé est divisée équitablement entre les anciens époux ou, si séparation des avoirs il y a, chacun reprend sa part. S’il survient un décès et que les époux n’ont pas opté pour un contrat de mariage, le conjoint survivant héritera de l’usufruit du logement et des biens communs tandis que leur nue-propriété sera adressée en fonction des héritiers.

→ Le cas particulier de la « proportion » ou de la convention d’achat.

À noter que si les acquéreurs n’insufflent pas les mêmes montants en fonds propres dans le bien acquis, ils doivent s’accorder sur la façon de « structurer » leur achat. Ceci qu’il s’agisse d’un couple marié en séparation des biens ou de cohabitants (légaux ou de fait). En effet, si l’un des partenaires apporte, par exemple, 50 000 euros de plus dans la transaction, comment les parties vont-elles intégrer cet élément ?

Elles peuvent bien sûr opter pour que l’achat se réalise suivant une règle proportionnelle : l’un a financé le bien à hauteur de 60 % de son prix, l’autre 40 %. Une solution juste qui n’entraîne pas moins de nombreux désavantages. Sur le plan de l’épanouissement personnel d’abord, cette façon de faire n’étant pas de nature à consolider l’harmonie du couple. Et ce, d’autant que l’investissement humain et matériel qui suivra l’achat (travaux, aménagements intérieurs, décoration…) se fera généralement à parts égales. En outre, si le couple souhaite par la suite modifier cette proportion parce que l’un des deux a hérité et réinvesti dans le bien, cela nécessitera un nouvel acte authentique coûteux.

La meilleure solution consiste à établir, avec l’aide du notaire actant la transaction, une convention qui précise les investissements de chacune des parties et prévoit leur sort en cas de séparation ou de revente du bien (avec intérêts ou non, par exemple). L’acquisition se fera donc à 50/50, compte tenu, dans la convention, des apports effectifs des deux acquéreurs. En cas de revente, le prix obtenu pour le bien sera partagé en deux entre ses anciens propriétaires après le remboursement du crédit hypothécaire et le prélèvement par chacun des montants investis selon la convention. Établie en deux exemplaires, cette convention sera dans tous les cas opposable aux conjoints (mais pas aux tiers) et pourra évoluer en fonction d’éventuels nouveaux investissements consentis de part et d’autre.

Deuxième scénario : les cohabitants

Deux options s’offrent aux cohabitants, qu’ils soient couples non mariés ou célibataires vivant sous le même toit (deux sœurs, par exemple) : s’ils ont pris des dispositions officielles au regard de leur relation (enregistrement à la commune), ils sont cohabitants légaux ; le cas échéant, ils seront considérés comme cohabitants de fait. Les uns comme les autres peuvent tout à fait acheter un logement ensemble, de préférence en ayant pris soin d’acter l’apport de l’un et de l’autre pour éviter des disputes par après. Mais les deux statuts ne leur confèrent pas les mêmes prérogatives sur le bien acquis ensemble. Et ce, surtout en termes de protection et d’avantages fiscaux en cas de décès de l’un des cohabitants.

Les cohabitants légaux jouissent à peu près des mêmes droits que les couples mariés. En cas de décès de l’un d’eux, le survivant hérite automatiquement de l’usufruit du bien et des meubles qui le garnissent. Si le couple souhaite que la nue-propriété revienne également au conjoint survivant, il lui faudra en décider par testament ou en prévoyant une clause d’accroissement en pleine propriété. En cas de séparation, les deux partenaires se partagent la valeur du bien en fonction de ce qui a été convenu lors de son acquisition.

Les cohabitants de fait sont moins protégés que les cohabitants légaux. La loi ne reconnaît aucune forme d’alliance entre les partenaires. En cas de décès, le survivant ne peut prétendre à aucun droit sur la part du défunt, qui revient à ses héritiers. Avec les complications que l’on imagine si des mésententes surviennent (vente forcée du bien…). Deux solutions existent pour éviter ces écueils, à mettre en place lors de l’acquisition du bien ou le plus rapidement possible après : un testament ou une clause d’accroissement. Le premier est fragile – déchiré ou révoqué en cas de dispute, il n’a plus aucune valeur. Le testament est par ailleurs soumis à la « réserve des enfants », qui héritent automatiquement d’une partie de la part du défunt. Mais, surtout, il est fiscalement fort coûteux : puisque les droits de succession sont calculés au tarif des étrangers (sans lien de parenté ou d’alliance légale), le taux de taxation atteint 30 à 80 %! La clause d’accroissement (ou clause de tontine), qui doit être insérée dans l’acte d’acquisition du bien, précise la volonté des partenaires en cas de décès : usufruit, nue-propriété ou pleine propriété pour le survivant. À noter qu’elle peut être limitée dans le temps. Cette dernière solution est intéressante fiscalement puisque les droits de succession ne sont pas dus sur la part du défunt, seuls le sont les droits d’acquisition (12,5%).

Troisième scénario : l’indivision

Deux ou plusieurs personnes ne partageant pas une relation affective ou le désir d’une vie en commun peuvent également décider d’acheter ensemble un bien immobilier. Et ce, dans une optique d’investissement pur et dur (un immeuble de rapport, un bien mis en location…), voire d’investissement couplé à une activité professionnelle (un atelier en intérieur d’îlot, un espace pour PME, un espace commercial en pied d’immeuble…) ou à du loisir (une villa à la mer, un gîte en Ardenne…).

Deux options s’offrent aux investisseurs groupés : l’indivision ou l’achat en société.

Dans de nombreux cas, et en particulier si la transaction est un « one-shot », la formule de l’indivision est à privilégier. Suivant celle-ci, le bien est et reste une seule unité indivisible : chacun est propriétaire d’une fraction de l’ensemble de l’immeuble mais personne n’est seul propriétaire d’une partie identifiée de l’immeuble. Impossible, donc, d’en forcer la vente sans avoir obtenu au préalable l’accord unanime de toutes les parties. Pour une sécurité maximale, les acquéreurs sont invités à  convenir d’un pacte d’indivision (ou convention d’indivision sous seing privé), dont la durée est limitée dans le temps (cinq ans renouvelables) et dans lequel peuvent être consignées une série de modalités pour éviter des écueils. Et notamment l’apport en fonds propres des uns et des autres dans l’acquisition du bien. Car, légalement, en cas de sortie d’indivision, il n’existe pas de mécanisme automatique qui permette à chacun de récupérer « sa mise ».

Reste que des tensions peuvent néanmoins émerger. Notamment parce que les parties prenantes ne s’entendent pas sur la gestion du bien en indivision, parce qu’il y a des frais à réaliser auxquels toutes ne consentissent pas ou tout simplement parce que, pour l’une ou l’autre raison, l’un des propriétaires souhaite vendre sa part et récupérer ses liquidités. La sortie d’indivision est alors inéluctable, qui s’effectue soit par la vente de l’immeuble en question, soit par le rachat de l’un ou de plusieurs des propriétaires des parts de ceux qui sont désireux de s’en défaire. Dans ce dernier cas, l’avantage pour ceux qui augmentent leurs parts est que les droits dus sont moindres que dans une acquisition normale. Baptisé dans le langage courant le « droit de partage », ce prélèvement est de 1 % (dans certains cas 2,5 % en Flandre), calculé non pas sur la valeur de la part rachetée, mais sur celle de tout l’immeuble. Si la sortie d’indivision ne se réalise pas par l’une des deux voies explicitées, il faudra alors s’en remettre à la Justice. Le Code Civil prévoit en effet que nul ne peut être tenu de rester en indivision contre son gré.

Quatrième scénario : l’achat en société

L’achat en société est plus complexe et, quoiqu’il soit séduisant pour les facilités qu’il autorise en termes de gestion, n’est pas nécessairement intéressant financièrement et fiscalement parlant. Et pour cause, le recours à la société induit une taxation sur les loyers réels, la remise de procès-verbaux, le recours à un comptable, le paiement de cotisations de sécurité sociale, de frais de dépôt de bilan à la Banque nationale de Belgique, etc. Sans parler du fait que celui qui veut en sortir doit trouver un acheteur intéressé par la formule de la société pour reprendre ses parts…

Le compromis pour ceux qui veulent malgré tout s’armer d’une société pour leur achat immobilier ? La société simple immobilière. Soit une société qui n’a pas de personnalité juridique, s’apparentant en quelque sorte à une indivision structurée. Le seul avantage que ce type de structure présente par rapport à une indivision « classique » est la possibilité qu’elle offre à ses actionnaires de nommer un gérant pour les représenter et traiter de tous les tracas quotidiens liés à la gestion du bien acquis.

(Article écrit en collaboration avec la Fédération royale du notariat belge, Fednot)