DOSSIER : les différents frais d’une acquisition

DOSSIER : LES DIFFERENTS FRAIS D’UNE ACQUISITION

L’achat d’un logement sur le marché primaire (neuf) ou secondaire (ancien) donne lieu à une série de frais qui augmentent le prix du bien d’une quinzaine, voire d’une vingtaine de pour-cent.

Jusqu’il y a 20 ans, les règles en matière de frais étaient assez simples, notamment parce qu’elles étaient nationales. Depuis, certaines matières ont été régionalisées, ce qui a multiplié les conditions et exceptions que nous détaillons ici, avec les conseils de la Fédération du notariat belge (Fednot).

A. Droits d’enregistrement sur les biens existants

On les appelle «droits d’enregistrement» en ce qu’ils représentent les frais du dépôt de l’acte de vente à l’administration de l’enregistrement, qui dépend du SPF Finances. Mais qu’on ne s’y trompe pas, il s’agit bien d’une taxe de mutation perçue sur toute transmission d’immeubles. Et non des moindres, très certainement à comparer avec les taxes de mutation perçues en France (5,81%), aux Pays-Bas (2%) ou encore en Allemagne (de 4 à 6,5%), pour ne parler que de nos plus proches voisins.

Ce droit doit être payé endéans un délai de quatre mois à compter de la signature du compromis, raison pour laquelle les notaires s’arrangent pour que l’acte de vente soit signé dans le même délai de quatre mois. La matière a été régionalisée au début des années 2000. Avant cela, l’ensemble du territoire pratiquait le même taux de base de 12,5% et le même taux réduit de 6% pour les maisons dites modestes, c’est-à-dire dont le revenu cadastral était inférieur à un certain montant.

La première à profiter de ses prérogatives régionales fut la Flandre, en 2002. Non seulement elle abaissa ses droits d’enregistrement à respectivement 10 et 5% et offrit, sous certaines conditions, une réduction forfaitaire, mais en plus inventa le principe de «reportabilité» desdits droits. En 2003, Bruxelles se lança à son tour, imaginant sa propre taxation. A l’inverse de son homologue flamande, la région capitale ne diminua pas ses droits. Au contraire, elle supprima même les droits réduits sur les biens modestes. Par contre, elle offrit un abattement (soit une réduction de la base imposable) sur une première tranche du prix d’achat.

Quant à la Région wallonne, elle opta en quelque sorte pour l’immobilisme, gardant les taux de 12,5 et 6%, et n’offrant aucun abattement. Ceci jusqu’à ce que, en 2014, l’Etat fédéral remette en question une réduction d’impôt qu’il accordait depuis 2005 aux nouveaux propriétaires, liée à leur charge hypothécaire : le bonus-logement.

Pour continuer à soutenir leur marché immobilier et permettre à leurs concitoyens d’acquérir leur propre habitation, les Régions ont essayé de tempérer cette perte. Et toutes l’ont fait – parfois en plusieurs fois – en adaptant leurs droits d’enregistrement, ajoutant qui un abattement, qui une réduction du taux, voire les deux. Et toujours en privilégiant les propriétaires occupants et donc les résidences principales.

B. TVA sur les biens neufs

Pour les biens neufs, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, c’est plus simple : ils ne sont pas soumis à un droit d’enregistrement régional mais à une TVA fédérale de 21%. Et la vente cumule terrain (ou quotités indivises du terrain) et bâtis.

Sont considérés comme neufs les biens cédés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle a eu lieu la première occupation ou la première utilisation. Une habitation qui a été occupée pour la première fois en 2019, par exemple, sera considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre 2021 inclus.

Cette définition autorise donc le propriétaire d’un bien qui a déjà été occupé pendant moins de deux ans de choisir de le revendre avec TVA ou avec droits d’enregistrement. Pour ceux qui n’ont jamais été vendus ou occupés, la TVA s’impose.

Les biens à construire ou en cours de construction sont également soumis à la TVA. Il n’en est par contre pas toujours de même pour le terrain, normalement soumis à un droit d’enregistrement, aux tarifs régionalisés.

C’est assurément et très logiquement le cas pour les bâtiments à construire. L’acquéreur payera un droit d’enregistrement sur la valeur du terrain au moment où il l’achète et la TVA à l’entrepreneur au fur et à mesure de l’avancement des travaux.

Par contre, pour les biens en cours de construction, la vente terrain et bâtiment est couplée et soumise à la TVA. Il faut toutefois qu’ils soient vendus par la même personne et cédés simultanément.

C. Frais de recherches et formalités administratives

Afin de sécuriser la vente, diverses recherches et formalités administratives légalement obligatoires s’imposent, concernant tantôt le bien, tantôt le propriétaire-vendeur, tantôt l’acte lui-même. On parle ici de recherches fiscales, urbanistiques, cadastrales, hypothécaires et autres, d’attestations diverses (hypothécaires, d’assainissement du sol, etc.), de droits d’écriture, etc.

Ces recherches et formalités engendrent des coûts qui sont « avancés » en quelque sorte par le notaire instrumentant la vente, qui s’ajoutent aux droits d’enregistrement. Depuis 2012, tous ces frais sont soumis à la TVA (21%).

Il n’y a pas de forfait fixe, car toute vente est unique (une vente avec plusieurs vendeurs coûte plus cher qu’avec un seul), mais, surtout, tout bien est unique (une recherche urbanistique coûte plus cher dans certaines communes que dans d’autres).

D. Honoraires notariés

Le notaire est un officier public, nommé par le Roi. Il exerce cette fonction publique dans le cadre d’une profession libérale. Il appartient donc à la fois au monde public et au monde privé. Il perçoit des honoraires, mais ceux-ci sont fixés par arrêté royal et identiques pour tous les notaires. S’il y a plusieurs notaires qui interviennent à l’acte (et dans le cadre d’une vente immobilière, il y en a souvent deux, l’un représentant le vendeur, l’autre représentant l’acheteur), les honoraires seront partagés entre eux, sans surcoûts quelconques.

Ces honoraires servent à couvrir les frais de fonctionnement de l’étude et à rémunérer le notaire pour son travail et sa responsabilité.

Depuis 2012, ceux-ci sont soumis à la TVA (21%).

E. Frais liés à l’emprunt hypothécaire

Dans la majorité des cas, l’achat est réalisé au moyen d’un financement garanti par une hypothèque sur l’immeuble. Ce qui représente un deuxième acte notarié par lequel on constitue une hypothèque au profit de l’organisme financier. Cet acte nécessite des frais (frais et honoraires du conservateur d’hypothèque, honoraires notariés, frais de l’acte) et doit être enregistré (1% de droits sur le montant de l’affectation hypothécaire et de certains frais avancés par l’organisme financier). Un droit fiscal de 0,3% est également réclamé à titre de droit d’inscription hypothécaire. Certains frais étant dégressifs, il n’est pas possible de déterminer exactement le pourcentage qu’ils représentent.