De invloed van de bevolkingsgroei op de Brusselse vastgoedsector

De invloed van de bevolkingsgroei op de Brusselse vastgoedsector

Wie in Brussel wil investeren, moet in de eerste plaats rekening houden met de locatie. De bevolkingsaanwas wordt echter stilaan een almaar belangrijker criterium.

De Brusselse bevolking neemt in sneltempo toe. Die groei weegt op de vraag naar woningen. Een kans voor investeerders in vastgoed? Waar moeten ze dat dan precies doen? Welke wijken zijn geknipt om te groeien? Welke zijn te mijden? Waar wonen de meeste expats? Vormen zij een interessante doelgroep? Die vragen proberen wij in dit artikel te beantwoorden.

Wie investeert in woonvastgoed, « moet rekening houden met drie criteria: de locatie, de locatie en de locatie », zegt een gespecialiseerde makelaar schertsend. Achter die logica schuilt echter nog een andere factor die zwaar op de markt weegt: de bevolkingsgroei. Sommige gemeenten en wijken raken stilaan verzadigd, andere hebben nog ruimte en dus potentieel.

Verschillende plaatsen worden ook opgewaardeerd (lees: verburgerlijkt) door het aantrekken van bepaalde profielen zoals Europese expats (die bekendstaan als kapitaalkrachtiger), jonge koppels uit de middenklasse (die kinderloos zijn of één kind hebben), millennials die zich de stad opnieuw toe-eigenen en gesteld zijn op zachte mobiliteit en groene ruimten…

Wat vaststaat, is dat de bevolking in Brussel sneller groeit dan in de andere Gewesten – met gemiddeld 0,6 %, dat zijn meer dan 66.000 inwoners per jaar tot 2040, tegen 0,4 % in Vlaanderen en Wallonië – en vooral dat het Gewest een hoge graad van vernieuwing van de bevolking kent. Volgens een onderzoek van het BISA (Brussels instituut voor statistiek en analyse) dat in oktober van vorig jaar verschenen is, woont een kwart van de Brusselaars minder dan 5 jaar op het grondgebied van de 19 gemeenten!

Deze nieuwkomers zijn vaak dertigers die vanuit de provincie of het buitenland naar de hoofdstad zijn getrokken… of het ouderlijke huis verlaten hebben. Die trend verklaart waarom kleine wooneenheden zoals een studio of appartement met één kamer in Brussel meer succes hebben. Bovendien verhuizen al deze mensen regelmatig: volgens het BISA wonen de helft van de Brusselaars nog geen zes jaar in hun wijk.

De aantrekkingskracht van internationale instellingen

Om ons een beeld te kunnen vormen van de toekomstige vastgoedontwikkelingen in het Brusselse Gewest, moeten we eerst een blik werpen op het verleden. Een aantal gewaardeerde wijken zoals de Vijvers van Elsene, de Kasteleinswijk of Schuman zijn al een of meer decennia vaste waarden, en er is geen reden waarom dat zou veranderen! Andere, zoals Vorst, Sint-Gillis of Dansaert en Sint-Katelijne zijn onlangs in waarde en belang toegenomen, onder meer dankzij de komst van gerenommeerde winkelketens… en Nederlandstalige inwoners, die zich in steeds groteren getale in Brussel komen vestigen.

In de loop der jaren hebben deze gemeenten en wijken, hoofdzakelijk gelegen in het centrum en zuiden van Brussel, troeven ontwikkeld die zowel Belgen als buitenlanders aantrekken: een aangename leefomgeving, de aanwezigheid van openbaar vervoer, van diverse handelszaken en diensten, de nabijheid van scholen (in het noorden is er nog steeds een nijpend gebrek daaraan, ook al raakt dat stilaan weggewerkt), enz. Soms draagt de aanwezigheid van buitenlandse instellingen bij tot het succes.

Het feit dat er in Beaulieu een Japanse school is, verklaart volgens het BISA waarom Japanners voor het zuidoosten van Brussel kiezen, en dan met name voor het noorden van Watermaal-Bosvoorde en Oudergem. Een ander sprekend voorbeeld: de Europese instellingen werken als een magneet op de onderdanen van de EU. Meer dan de helft van de inwoners van de Europese wijk waren in 2016 nieuwe Brusselaars, dat zijn mensen die in het Gewest geboren zijn of er zijn komen wonen… tijdens het jaar, luidt de analyse van het Instituut.

Jonge dertigers en huurders

In het algemeen merken we dat de nieuwe inwoners van de hoofdstad zich vooral in de Vijfhoek en ten oosten van de eerste ring vestigen, in de nabijheid van specifieke functies: internationale werknemers in Elsene en Etterbeek, studenten in de buurt van de VUB en de ULB, verduidelijkt het BISA. Deze zones, net als die in het zuiden, vallen ook in de smaak bij onderdanen van het Europa van de 15, die erg talrijk zijn in wijken als Kastelein, Louiza, Brugmann, Diesdelle en Vijvers van Elsene (Wijkmonitoring 2016). Daar vinden we voor het merendeel Fransen, die de grootste buitenlandse gemeenschap in Brussel vormen (15,2% van de geïmmigreerde bevolking in 2017, volgens Statbel).

Hoewel deze plaatsen niet noodzakelijk de grootste bevolkingstoename kennen, bieden ze investeerders de zekerheid dat er echt vraag is naar vastgoed. Bovendien behoren veel van de nieuwe inwoners tot de leeftijdsklasse tussen 25 en 35 jaar en gaat het vooral om alleenstaanden of koppels zonder kinderen. Een ideale doelgroep voor woningen die te huur staan, te meer omdat men dezer dagen steeds langer wacht met een eerste vastgoedaankoop.

De impact op aangrenzende wijken

Aangezien deze wijken erg in trek zijn, maar het aanbod beperkt blijft, is de vastgoeddruk er toegenomen en stijgen de prijzen er sneller dan elders. Bewoners van deze zones en nieuwkomers wijken daarom bewust uit naar aangrenzende buurten die wat minder hoog aangeschreven staan, maar redelijkere prijzen bieden… en logischerwijs ook potentieel interessantere rendementen. Investeerders hebben er dus alle belang bij om in te zetten op de directe omgeving van de meest aantrekkelijke wijken.

Vijf jaar geleden bood bijvoorbeeld het Londenplein in Elsene een niet al te fraaie aanblik. Dankzij zijn voortreffelijke ligging tussen dynamische wijken als Schuman en Naamsepoort lokte het echter een nieuwe bevolking en onderging het een gedaanteverandering. Vandaag is het een heel gezellig en levendig plein, waar de gebouwen gerenoveerd werden en in waarde zijn gestegen. Ook Flagey, De Jacht en de benedenstad van Sint-Gillis hebben een aardige groeimarge, net zoals de Matongewijk er op langere termijn heel anders kan gaan uitzien.

Centrum wordt opnieuw aantrekkelijk

Het historische centrum van Brussel, dat eveneens verschillende decennia werd verwaarloosd, wordt vandaag steeds meer opgewaardeerd en dus interessanter voor investeerders. Zodra alle werken in de autovrije zone achter de rug zijn, zou deze wijk voor de bewoners bijzonder aantrekkelijk moeten worden. We zien er luxeprojecten uit de grond rijzen, en veel welgestelde Belgen en buitenlanders kochten er onlangs een woonst of willen er hun intrek nemen. Deze terugkeer naar het centrum weerspiegelt een mentaliteitsverandering: men wil zo dicht mogelijk in de buurt zitten van alles, zonder dat men daarvoor de auto hoeft te nemen.

Volgens de Brusselse bevolkingsprojecties 2015-2025 zou Brussel-stad tijdens die periode een van de grootste bevolkingstoenames (+14%) van de 19 gemeenten moeten kennen. Ook in het westen en het noorden van het Gewest is er een aanzienlijke en verhoudingsgewijs nog meer uitgesproken bevolkingsgroei dan in het centrum en het zuidoosten, waar zich veel van de hoogst aangeschreven gemeenten bevinden. Bijzonder aan deze gebieden is ook dat er nog heel wat gronden liggen die bouwrijp zijn of nieuw leven kunnen worden ingeblazen. Om die reden zien talloze vastgoedprojecten er het licht. Dat is onder meer het geval rond het kanaal, een zone met veel toekomst gezien haar ligging vlak bij het stadscentrum.

In de gaten te houden: het noorden en het westen

In tegenstelling tot het centrum en het zuidoosten van Brussel tellen het noorden en het westen ook minder internationale scholen, grote instellingen en andere aantrekkingspolen. Stuk voor stuk redenen waarom een aantal wijken in Molenbeek, onder meer rond het Weststation, het Karreveld of de Heizel, de jongste jaren minder nieuwe bewoners aantrokken. De bevolkingstoename krijgt er dus vooral een boost door geboorten, waarvan er statistisch gezien meer zijn in gezinnen van immigranten, en door vestigingen om economische redenen.

Volgens een synthesenota van het BSI (Brussels Studies Institute) over huisvesting in Brussel blijft de ‘arme halve maan’ (achtergestelde wijken in de eerste kroon ten noorden en ten westen van het stadscentrum) gezinnen opvangen die worden verdreven uit een aantal zones door de gentrificatie ervan, samen met immigranten uit de armste landen. In deze wijken vinden we bijvoorbeeld de meeste expats uit Afrika.

De overheid en enkele private spelers leveren echter grote inspanningen om deze buurten nieuw leven in te blazen en er de sociale mix te vergroten. Bovendien zijn er voor investeerders mooie kansen weggelegd, dankzij onder meer de aantrekkelijkere aankoopprijzen. Op het grondgebied van Laken werd onlangs in minder dan een maand een volledig gebouw verhuurd, tegen hogere prijzen dan verwacht. Waarom lukte dat? Allicht omdat het in de wijk tamelijk uniek was en beantwoordde aan de behoeften van jonge werknemers die op zoek waren naar een degelijke huurwoning… alvorens er een te kopen.

Twee trends die we niet mogen negeren

Buiten de groei van de bevolking en de locatie verdienen nog andere demografische aspecten de aandacht van investeerders.

 1. Vertraagde decohabitatie

Met deze term wordt aangegeven dat bepaalde jongeren langer bij hun ouders blijven wonen – vaak om financiële redenen. Deze trend zien we vaker in de achtergestelde wijken van het Gewest dan in de welgestelde rand. Hij heeft onvermijdelijk een invloed op de markt, want deze jongeren zijn stuk voor stuk potentiële huurders die wegvallen. Het BSI merkt echter een « aanzienlijke latente vraag naar kleine woningen die betaalbaar zijn voor jongvolwassenen », een kans dus voor investeerders die zulke woningen te huur kunnen aanbieden.

2. Grotere gezinnen

De gemiddelde gezinsgrootte steeg binnen het Gewest in twintig jaar tijd van 2 tot 2,15 personen en zou volgens het Planbureau tegen 2060 moeten oplopen tot 2,28 personen. Deze trend, die indruist tegen de andere Gewesten in België, valt onder meer te verklaren door het feit dat jongeren later het ouderlijke huis verlaten en door de hogere vruchtbaarheid van gezinnen met migratieroots (die in Brussel talrijk zijn). We mogen ook aannemen dat de toename van het samenhuizen of samenhuren – zelfs bij oudere mensen – daartoe bijdraagt. Op lange termijn zou deze (lichte) stijging van de gezinsgrootte een invloed kunnen hebben op de nood aan huisvesting, en investeerders opnieuw naar iets grotere woningen – met 1 tot 2 slaapkamers – kunnen drijven.