DOSSIER: de verschillende kosten van een aankoop

DOSSIER: de verschillende kosten van een aankoop

De aankoop van een (nieuwe) woning op de primaire markt of van een (bestaande) woning op de secundaire markt geeft aanleiding tot heel wat nevenkosten die de prijs van het goed met vijftien tot twintig procent verhogen.

Tot 20 jaar geleden waren de regels voor deze kosten vrij eenvoudig, vooral omdat ze in het hele land gelijk waren. Intussen werden diverse materies geregionaliseerd zodat er vele voorwaarden en uitzonderingen zijn bijgekomen. Wij gaan hier gedetailleerd op in, met de adviezen van de Federatie van het Belgisch Notariaat (Fednot).

A. Registratierechten op de bestaande goederen

Ze worden ‘registratierechten’ genoemd omdat ze inderdaad te maken hebben met de registratie van de verkoopakte in een registratiekantoor dat afhangt van de FOD Financiën. Maar vergis u niet: het gaat wel degelijk om kosten, meer bepaald om de overdrachtsbelasting die wordt geheven op elke overdracht van onroerend goed.

Die kosten zijn trouwens niet gering, zeker als men vergelijkt met de overdrachtsbelasting die wordt geïnd in Frankrijk (5,81%), Nederland (2%) of Duitsland (4 tot 6,5%), en dan hebben we het enkel over onze buurlanden.

Dit recht moet worden betaald binnen een termijn van vier maanden, te rekenen vanaf de datum van de ondertekening van de compromis. Dat is de reden waarom de notarissen het nodige doen om de verkoopakte in diezelfde termijn van vier maanden te laten ondertekenen.

Deze materie werd begin jaren 2000 overgedragen aan de gewesten. Tot dan hanteerde het hele grondgebied hetzelfde basistarief van 12,5% en hetzelfde verminderde tarief van 6% voor de zogenaamd bescheiden woningen, d.w.z. woningen waarvan het kadastraal inkomen een bepaald bedrag niet overschrijdt.

Vlaanderen zag reeds in 2002 gelegenheid om te profiteren van zijn gewestelijke prerogatieven. Vlaanderen verlaagde niet alleen zijn registratierechten tot respectievelijk 10 en 5%, maar bood ook – onder bepaalde voorwaarden – een forfaitaire korting aan, én bedacht bovendien het principe van de ‘meeneembaarheid’ van de genoemde rechten.

In 2003 voerde Brussel op zijn beurt zijn eigen belastingheffing in. In tegenstelling tot het Vlaams Gewest verlaagde het Hoofdstedelijk Gewest zijn rechten niet, wel integendeel: de verlaagde rechten voor bescheiden woningen werden afgeschaft, maar er werd wel een ‘abattement’ (een vermindering van de belastbare basis) aangeboden op een eerste schijf van de aankoopprijs.

Het Waals Gewest van zijn kant opteerde dan weer in zekere zin voor immobilisme, met behoud van de percentages 12,5 en 6%, zonder abattement.

Deze werkwijzen bleven bestaan tot de federale overheid in 2014 terugkwam op de woonbonus, een belastingvermindering die ze sinds 2005 toekende aan nieuwe eigenaars, gekoppeld aan hun hypotheeklast.

De Gewesten trachtten daarop dit verlies te milderen om hun vastgoedmarkt te blijven ondersteunen en hun medeburgers in staat te stellen hun eigen woning te verwerven. Ze deden dit alle drie – soms in meerdere fasen – door te sleutelen aan hun registratierechten: een abattement toevoegen, het percentage verminderen, zelfs de twee samen. Daarbij ging altijd voorrang naar de eigenaars die zélf in hun eigendom gingen wonen, anders gezegd de hoofdresidenties.

B. BTW op nieuwbouw

Voor nieuw vastgoed (woningen en appartementen) is het eenvoudiger: dit is niet onderworpen aan een gewestelijk registratierecht maar aan een federale BTW van 21%. En de verkoop cumuleert bouwterrein (of onverdeelde quotiteiten van het terrein) en bouwwerk.

Als ‘nieuw’ wordt beschouwd alle vastgoed dat van de hand wordt gedaan uiterlijk op 31 december van het tweede jaar dat volgt op het jaar waarin de eerste bewoning of het eerste gebruik plaatsvond. Zo blijft een woongelegenheid die in 2019 voor het eerst werd bewoond, tot en met 31 december 2021 gelden als ‘nieuw’.

Dankzij deze definitie kan de eigenaar van een goed dat gedurende minder dan twee jaar bewoond werd, ervoor kiezen het te verkopen met BTW of met registratierechten. Voor vastgoed dat nog nooit verkocht of bewoond was, geldt altijd de BTW.

Vastgoed dat in aanbouw is of nog gebouwd moet worden, is eveneens onderworpen aan de BTW. Dat is daarentegen niet altijd het geval voor het terrein: normaal is dit onderworpen aan de registratierechten, met de geregionaliseerde tarieven.

Dit is zeker (en heel logisch) het geval voor vastgoed dat nog gebouwd moet worden. De koper betaalt een registratierecht op de waarde van het terrein, op het ogenblik dat hij dit koopt, en hij betaalt BTW aan de aannemer naarmate de werken vorderen.

Voor vastgoed in aanbouw daarentegen, zijn de verkoop van terrein en van gebouw onderling gekoppeld en onderworpen aan de BTW. Ze moeten echter door dezelfde persoon verkocht, en gelijktijdig overgedragen worden.

C. Onderzoekskosten en administratieve formaliteiten

Allerlei onderzoeken en administratieve formaliteiten zijn wettelijk verplicht om de verkoop te beveiligen. Ze hebben zowel betrekking op het vastgoed als op de eigenaar-verkoper én op de akte zélf. We hebben het over fiscale, stedenbouwkundige, kadastrale, hypothecaire en andere onderzoeken, over diverse getuigschriften (hypothecair, bodemsanering, enz.), schrijfrechten, enz.

Deze onderzoeken en formaliteiten genereren kosten die in zekere zin worden ‘voorgeschoten’ door de instrumenterende notaris, en die nog eens bovenop de registratierechten komen. Sinds 2012 zijn al deze kosten onderworpen aan de BTW (21%).

Er is geen vast forfait omdat elke verkoop uniek is (een verkoop met meerdere verkopers kost meer dan met één enkele), maar vooral omdat elk vastgoed uniek is (een stedenbouwkundig onderzoek is in sommige gemeenten duurder dan in andere).

D. Notariële honoraria

De notaris is een door de Koning benoemde ambtenaar. Hij oefent dit openbaar ambt echter uit als vrij beroep. Hij behoort dus zowel tot de openbare als tot de private wereld. Hij ontvangt honoraria, maar deze zijn vastgelegd bij koninklijk besluit en identiek voor alle notarissen. Als er meerdere notarissen betrokken zijn bij de akte (en in het kader van een vastgoedverkoop zijn er dat vaak twee: de ene vertegenwoordigt de verkoper, de andere de koper), delen zij de honoraria onderling, zonder enige extra kosten.

Deze honoraria dienen om de werkingskosten van hun kantoor te dekken en om de notaris te vergoeden voor zijn werk en zijn verantwoordelijkheid.

Sinds 2012 zijn deze honoraria onderworpen aan de BTW (21%).

E. Kosten met betrekking tot de hypothecaire lening

De aankoop wordt meestal gerealiseerd met een financiering, gewaarborgd via een hypotheek op het vastgoed. Hiervoor is een tweede notariële akte vereist, die een hypotheek vestigt ten gunste van de financiële instelling. Ook aan deze akte zijn kosten verbonden (kosten en honoraria van de hypotheekhouder, notariële honoraria , kosten van de akte) en ze moet geregistreerd worden (1% rechten op het bedrag van de hypothecaire boeking en op bepaalde kosten die de financiële instelling aanrekent). Er wordt ook een fiscaal recht van 0,3% gevraagd als hypothecair inschrijvingsrecht. Sommige kosten zijn degressief: het is niet mogelijk om exact te bepalen welk percentage ze vertegenwoordigen.