DOSSIER: Een gezamenlijke aankoop – 4 scenario’s

DOSSIER: Een gezamenlijke aankoop - 4 scenario's

Daar waar de aankoop van vastgoed in het verleden eerder iets was voor gehuwde koppels, is het tegenwoordig meer en meer de zaak van alleenstaanden, maar ook van meerdere mensen zonder huwelijksband: wettelijk samenwonenden, broers en zussen, neven, vrienden, collega’s …

Maar hoe koop je met meerdere mensen vastgoed en bescherm je daarbij zowel elkaar, jezelf, je erfgenamen én het goed?

Het eerste en wellicht meest eenvoudige scenario is dat van een getrouwd koppel. Afhankelijk van het gekozen huwelijksstelsel, in gemeenschap of met scheiding van goederen, wordt hun investering ofwel gelijk gedragen ofwel in functie van hun respectievelijke financiële inbreng (op vlak van eigen middelen, bijdrage aan de terugbetaling van de lening, deelname in de renovatie- en onderhoudskosten, enz.). In geval van scheiding is dezelfde logica van toepassing: de waarde van het gemeenschappelijk goed wordt gelijk verdeeld tussen de ex-partners of, bij scheiding van goederen, in ieder zijn deel. Indien de echtgenoten geen huwelijkscontract hebben gekozen en een van hen overlijdt, dan zal de langstlevende het vruchtgebruik van de woning en de gemeenschappelijke goederen verkrijgen, terwijl de blote eigendom wordt verdeeld onder de erfgenamen.

→ het bijzondere geval van een aankoop ‘in verhouding’ of met een overeenkomst

Indien de kopers niet hetzelfde bedrag aan eigen middelen investeren in het aangekochte goed, moeten ze overeenkomen hoe ze de aankoop ‘structureren’. Dat is zowel van toepassing voor een getrouwd koppel met scheiding van goederen als voor (wettelijk of feitelijk) samenwonenden. Hoe kunnen partners bijvoorbeeld in rekening brengen dat een van beiden 50.000 euro meer investeert? Dan kunnen ze natuurlijk kiezen voor een aankoop evenredig met hun inbreng, waarbij de ene het goed voor 60% financiert en de andere voor 40%. Deze correcte oplossing brengt echter een aantal nadelen met zich mee. Zo zal die op emotioneel vlak niet meteen bijdragen aan het gevoel van harmonie in het huwelijk. Bovendien zullen latere menselijke of materiële investeringen in de woning (werken, inrichting, decoratie …), wellicht wel gelijk verdeeld zijn. Daarbovenop, indien het koppel achteraf die verhouding wil wijzigen omdat een van hen dankzij een erfenis wil herinvesteren in de eigendom, moet een nieuwe authentieke akte worden opgesteld, en dat is een kostelijke zaak.

De beste oplossing is om, met behulp van een notaris die akte neemt, een overeenkomst op te stellen die de investeringen van iedere partij preciseert alsook wat ermee gebeurt in geval van scheiding of verkoop van het goed (met of zonder interest, bijvoorbeeld). De aankoop gebeurt dan in een 50/50-verhouding, maar houdt rekening met de effectieve inbreng van beide kopers omschreven in de overeenkomst. In geval van verkoop van de eigendom wordt de verkoopsom in twee verdeeld onder de voormalige eigenaars, na de terugbetaling van het woonkrediet en nadat beide partners hun deel, zoals omschreven in de overeenkomst, hebben teruggekregen. Deze overeenkomst wordt opgemaakt in twee exemplaren en is altijd inroepbaar door beide partners (maar niet door derden) en kan veranderen afhankelijk van nieuwe investeringen waarmee beiden instemmen.

Tweede scenario: samenwonenden

Samenwonenden, of het nu ongehuwde koppels betreft of alleenstaanden die onder hetzelfde dak wonen (twee zussen bijvoorbeeld), hebben twee opties: als ze hun relatie officieel hebben vastgelegd (door registratie bij de gemeente), dan zijn ze wettelijk samenwonend; zo niet, dan zijn ze feitelijk samenwonend. In beide gevallen kunnen ze samen een woning aankopen, waarbij ze best akte nemen van ieders inbreng om latere discussies te vermijden. Beide statuten verlenen echter niet dezelfde voorrechten over het gezamenlijk aangekochte goed, en dan vooral op vlak van fiscale bescherming en voordelen indien een van hen overlijdt.

Wettelijk samenwonenden genieten ongeveer dezelfde rechten als getrouwde koppels. Indien een van beiden overlijdt, zal de langstlevende automatisch het vruchtgebruik van het goed en de bijbehorende huisraad erven. Indien de partners wensen dat de langstlevende ook de blote eigendom erft, dan moeten ze dat regelen via een testament of een beding van aanwas in volle eigendom. In geval van relatiebreuk wordt de waarde van het goed verdeeld onder de partners volgens wat er werd overeengekomen bij de aankoop.

Feitelijk samenwonenden zijn minder beschermd dan wettelijk samenwonenden omdat de wet geen enkele juridische band tussen beiden erkend. In geval van overlijden heeft de langstlevende geen recht op het deel van de overledene, dat gaat naar zijn erfgenamen. Met alle gevolgen van dien in geval van slechte verstandhoudingen (verplichte verkoop van het goed …). Er bestaan twee oplossingen om dergelijke problemen te vermijden, en die moeten worden opgesteld op het moment van de aankoop of zo snel mogelijk daarna: een testament of een beding van aanwas. Het testament is fragiel: wordt het bij een discussie verscheurd of herroepen, dan heeft het geen enkele waarde meer. Bovendien is een testament onderworpen aan het ‘reservataire erfrecht’ van de kinderen, die automatisch een deel van het vermogen van de erflater erven. Maar een testament is vooral ook fiscaal onvoordelig, omdat de successierechten worden berekend aan het tarief van vreemden (zonder familie- of juridische band), dat kan oplopen van 30 tot 80%. Het beding van aanwas (of tontine) wordt toegevoegd aan de koopakte van het goed en drukt de wil uit van de partners in geval van overlijden: vruchtgebruik, blote eigendom of volle eigendom voor de langstlevende. Het kan ook beperkt worden in tijd. Het beding van aanwas is fiscaal gezien een interessante oplossing aangezien de successierechten niet van toepassing zijn op het deel van de overledene, enkel de registratierechten (12,5%).

Derde scenario: onverdeeldheid

Twee of meerdere personen die geen enkele affectieve band of wil tot samenwonen hebben, kunnen ook kiezen om samen vastgoed te kopen. Dat kan zijn puur om te investeren (een opbrengsteigendom, een huurpand …), of een investering gekoppeld aan een professionele activiteit (een atelier in een binnenterrein, een kmo-ruimte, een handelsruimte op het gelijkvloers van een appartementsgebouw) of voor ontspanning (een villa aan zee, een vakantiehuis in de Ardennen …).

Deze gezamenlijke investeerders hebben twee opties: een aankoop in onverdeeldheid of via een vennootschap.

In veel gevallen, en zeker als het gaat om een ‘one-shot’ aankoop, geniet de formule van onverdeeldheid de voorkeur. In dat geval blijft het goed een ondeelbare eenheid: iedere partij is eigenaar van een fractie van het gehele gebouw, maar niemand is enige eigenaar van een welbepaald deel. Verkoop is dus onmogelijk zonder unaniem akkoord van alle partijen. Voor een maximale bescherming worden de kopers aangeraden een beding van onverdeeldheid (of een onderhandse akte van onverdeeldheid) op te stellen, met een beperkte geldigheidsduur (5 jaar, verlengbaar). Daarin kunnen een aantal zaken worden vastgelegd om problemen te vermijden, zoals wie welke eigen middelen heeft geïnvesteerd in de aankoop van het goed. In geval van beëindiging van de onverdeeldheid bestaat er wettelijk gezien immers geen automatisch mechanisme dat ervoor zorgt dat ieder zijn eigen inbreng recupereert.

Toch kunnen er nog spanningen ontstaan. Zo kunnen de verschillende partijen niet overeenkomen over het beheer van het goed in onverdeeldheid, omdat ze het niet allemaal eens zijn over bepaalde kosten, of simpelweg omdat een van de eigenaars om een bepaalde reden zijn deel wenst te verkopen en zijn inbreng terug wil. Dan zit er niets anders op dan de onverdeeldheid te verbreken, ofwel door het gebouw in kwestie te verkopen, ofwel doordat een of meerdere mede-eigenaars het deel overkopen van zij die uit de overeenkomst wensen te stappen. Dat laatste is interessant voor zij die hun deel vergroten, omdat de registratiebelasting dan lager ligt dan bij een gewone aankoop. Dit heet in de omgangstaal het ‘verdeelrecht’ en bedraagt 1% (of 2,5% in sommige gevallen in Vlaanderen). Het wordt niet berekend op de waarde van het overgekochte deel, maar van het hele gebouw. Indien de onverdeeldheid niet op een van bovenstaande manieren wordt verbroken, moet er een beroep gedaan worden op het gerecht. Het Burgerlijk Wetboek bepaalt immers dat niemand kan worden genoodzaakt in onverdeeldheid te blijven.

Vierde scenario: aankoop in vennootschap

Een aankoop in vennootschap is complexer en, hoewel aantrekkelijker op vlak van beheer, niet meteen financieel of fiscaal interessant. De oprichting van een vennootschap betekent immers belastingen betalen op de huurinkomsten, notulen opmaken, een boekhouder inschakelen, sociale bijdragen betalen, jaarrekeningen neerleggen bij de Nationale Bank van België, enz. Indien een partij beslist de vennootschap te verlaten, moet die bovendien een koper vinden die geïnteresseerd is in die formule om zijn deel over te kopen …

Een goed compromis voor zij die toch via een vennootschap vastgoed willen kopen? Een vastgoedmaatschap. Dat is een vennootschap zonder rechtspersoonlijkheid, die een soort van gestructureerde onverdeeldheid vormt. Het enige voordeel van deze formule ten opzichte van een ‘klassieke’ onverdeeldheid, is dat de aandeelhouders een zaakvoerder kunnen benoemen die hen vertegenwoordigt en alle dagelijkse beslommeringen gelinkt aan het beheer van het goed op zich neemt.

(Artikel geschreven in samenwerking met de Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat, Fednot)